Земля городская или общедолевая? Преимущества и риски обоих вариантов

[Алексей Перегудов]

Земля, на которой стоят наши дома, формально принадлежит застройщику — группе Прайм.
Это произошло потому, что в процессе сдачи квартала Прайм не сделал межевание и не передал городу дороги, сети, социальные объекты. Это, конечно, нарушение закона.
На сегодняшний день на кадастровой карте нет отмежёванных домов с придомовой территорией, детских площадок и так далее. Просто четыре больших кадастровых участка, на которых стоят дома. (ссылка на кадастровую карту)
На сегодняшний день Прайм проходит процедуру банкротства.
Распоряжается всем имуществом и землей Конкурсный управляющий — Роман Александрович Богун. В задачу Богуна входит продажа ликвидных участков в интересах кредиторов.
Вопрос статуса земли и прав на неё собственников домов стоит остро.

Пока что есть два выхода из ситуации:

1. Оформлять земельные участки в общедолевую собственность.
2. Передавать земельные участки городу, отмежевав дома с придомовой территорией.

Каждый из вариантов теоретически возможен и имеет свои плюсы и минусы. Практики по обоим вариантам нет — не каждый день в городе появляются целые кварталы без межевания, которые до сих пор формально находятся в собственности застройщика, который банкротится.

В текущей ситуации становится важно, что хотят жители — консолидированная позиция действительно может помочь.

В этом сообщении будем собирать резюме по плюсам и минусам каждого варианта. Сообщение редактируется.

Земля — в общедолевую собственность	Земля — городу
Что это значит. Дома стоят на четырёх кадастровых участках: 78:36:0005442:1915 78:36:0005442:1909 78:36:0005442:60 78:36:0005442:62 Все эти кадастровые участки по праву общедолевой собственности должны перейти к собственникам помещений, находящихся на этих участках. В отдельной теме на форуме приведены аргументы, почему это возможно и правомочно. Правовое обоснование частной собственности на земельные участки На сегодняшний день у земельного вопроса в Новой Скандинавии два варианта решения. Подробно плюсы и минусы собираем в этой теме. Здесь отдельно напишу правовое обоснование, почему частная собственность на земельные участки возможна. В соответствии с п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений... new-scandinavia.ru	Что это значит. АО «Группа Прайм» отказывается от владения землей с домами ввиду невозможности произвести межевание и продажи ее с торгов. Земля переходит в Городское владение как бесхозная. Каждый дом подаёт заявку на межевание в Муниципальное Образование, согласно своим пожеланиям. Муниципальное Образование за свой счёт, как собственник, осуществляет межевание. Всё, что дома не пожелали себе отмежевать, остаётся в городской собственности.
Плюсы. Частный собственник лучше государственного. Наши деньги — наша ответственность. Мы и так уже 12 лет по факту содержим квартал сами, скидываемся на дороги, ремонтируем площадки. Хочешь элитный квартал — бери землю в свои руки, плати за неё, делай "город-сад", на муниципалов надеяться не стоит. Частная земля не так сильно волнует множество государственных инспекций. Находясь на частной земле, мы гораздо меньше подвержены влиянию неэффективного госуправления и постоянного госконтроля. При желании можно будет отмежевать социальные объекты (детские площадки, дороги) и через суд заставить город принять их на баланс.	Плюсы. Районные и муниципальные администрации будут обязаны содержать городскую землю в порядке — мы будем требовать это от них и не должны будем вбухивать свои деньги в дорогую инфраструктуру.
Минусы и риски. Проблема борьбы за право частной собственности — это борьба. Прецедентов нет, скорее всего будет сопротивление от государства, т.к. это "нестандартный путь", государство такое не любит. Но наша ситуация уже в любом случае "нестандарт", так что этот риск есть и у варианта "городская земля". Есть риск, что мы не сможем договориться о том, чтобы совместно платить за содержание общей земли, и общая земля продолжит разваливаться. Как имено будем собирать на общеквартальные расходы? Строчка в квитанцию? И сколько денег понадобится с кв. метра? Есть риск, что мы не сможем через суд заставить город взять на баланс социальные объекты, и будем вынуждены содержать их на свои деньги, отвечая за их состояние по всем нормативам перед контролирующими органами. Собственник земли обязан содержать её по всем нормативам. Если в квартале будет выявлено несоответствие нормативам, отвечать будем мы. Шлагбаум, освещение, площадки — сейчас претензий по сути предъявлять не к кому: собственник банкрот. Как только это изменится, претензии могут прилететь. Как ремонтировать освещение? Сейчас оно сделано не по нормативам. Ремонт — миллионы рублей. Ленсвет обещает на городской земле сделать проект освещения и реализовать его. На частной земле отказывается. Будем всё содержать за свои деньги. Впрочем, обещания Ленсвета — это тоже та ещё песня. Правовой риск — возможность добиться регистрации общедолевой собственности туманна. Детали — в отдельной теме. Критика общедолевой собственности на земельные участки Спасибо @Елена Горных за материалы Прежде всего нужно уяснить содержание каждого из видов собственности: пп Вид собственности Субъект права 1 Государственная собственность Российская Федерация как государство, либо какое-либо государственное образование, например, ее субъект 2... new-scandinavia.ru	Минусы и риски. На сегодняшний день вообще непонятно, как имено возможен этот вариант. Кто гарантирует, что Муниципальное Образование за свой счёт будет межевать именно с учётом интересов жителей, а не с учётом своих инетресов? При межевании есть придомовая территория. По каким нормативам нам будут межевать эту территорию? Есть риск, что придомовая территория будет мизерная, остальная земля с нашим озеленением и освещением уйдёт городу. Государство — плохой собственник. Вечные согласования, бумажки, тридцать три инспектора. Да, районные и муниципальные администрации будут обязаны содержать землю, но будет ли это содержание качественным? Содержание муниципальных дворов в соседних районах все видят. Есть риск, что с приходом городского собственника об "элитности" квартала можно будет забыть. Город обещал помочь в передаче земли и оказать юридическую консультацию. Это звучит очень подозрительно, учитывая, что до этого город годами отказывался брать на баланс аварийные сети и вообще хоть как-то помогать. Почему он вдруг стал таким заботливым помощником — непонятно. Доверия городу нет. Сейчас всё освещение в квартале сделано не по нормативам. На частной земле на это как бы все закрывают глаза — это плохо, но свет хотя бы как-то горит. На государственной земле государство обязано делать всё по нормативам. Когда оно это сделает? Что будет до этого момента? Мы обязаны будем жить в темноте, пока не появится "нормативное" освещение? Остро встаёт проблема сохранить забор, шлагбаумы и КПП в квартале. Это решаемая проблема, но решить её объективно сложно и долго (подробности — в этой теме). Что будет с шлагбаумом, забором, КПП на городской земле? А что на частной? По нормативам, забор и шлагбаум — это благоустройство. И на частной, и на городской земле его надо согласовывать. Но пути согласования разные. На городской земле. Шлагбаум — элемент благоустройства территории. Узаконивается через согласование проекта. Проект надо сделать за деньги. Потратить... new-scandinavia.ru Высок риск, что, как только земля станет городской, мы обязаны будем поднять шлагбаумы и все поедут через наш квартал. Заборы тоже могут снести по анонимной жалобе, вот недавний пример на улице Маршала Новикова. Комитет по контролю за имуществом демонтировал забор на улице Маршала Новикова По материалам телеграм-канала Мегаполис https://t.me/Megapolisonline Дезаборизация добралась до Маршала Новикова... 🛠 Сегодня в Коломягах у дома 23 по улице Маршала Новикова Комитет по контролю за имуществом разобрал ограждения и элементы благоустройства. Официальная версия комитета - потому... new-scandinavia.ru Учитывая, как нас «любят» соседи со Староорловской, жалоба может прилететь быстро. Магазин «Верный» тоже хотел бы без заборов смотреть на Выборгское шоссе. В общем, риск серьёзный. Примеры из соседней темы, как муниципалитет распоряжается своей землёй (спойлер: продаёт под коммерческую застройку). В нашем квартале остаются участки, которые при переходе к муниципалам могут быть проданы или сданы в аренду под магазин. Муниципалитет — ответственный собственник? Хочу напомнить публике о примерах распоряжения муниципальной землей в нашем округе «Шувалово-Озерки»: 1. Угол композиторов и Хошимина, двор дома 5 по улице Хошимина. Ещё в 2000-х на месте Пятёрочки была хорошая детская площадка, которую сместили на задворки магазина и уменьшили по площади раз в... new-scandinavia.ru

Что думаете?

 

[Владимир Гусев]

У каждого решения очень много подробностей и последствий, у которых надо оценить вероятность наступления, риск и пользу каждого последствия для нас. Это должна быть чёткая таблица, такая аналитическая матрица, которая поможет взвесить "за" и "против".
Пока что исходя из того, что я смог накопать, прибавляя житейский опыт, я за то, чтобы оформить земельные участки в общедолевую собственность.
К тому же, схема передачи земли в городскую казну до сих пор неизвестна. На сегодняшний день этот вариант просто невозможен. По словам инициативной группы по ТОС, конкурсный управляющий со своими кадастровыми инженерами решает эту задачу, после чего выдаст нам дорожную карту, как он видит решение проблемы.
Однако конкурсный управляющий не торопится: обещание по дорожной карте было дано 2-3 недели назад, с тех пор вестей нет.
Хотелось бы понимать примерные сроки, когда конкурсный управляющий даст дорожную карту.

 

[Елена Горных]

Дорожная карта в работе. КУ работает в связке с кадастровой службой и КГА. Сегодня планирует приехать на собрание.
Предварительно:

1. Вариант передачи земли в общую долевую собственность уже проработан и признан невозможным.
2. КГА рассматривает план межевания земельных участков вокруг домов, чтобы были соблюдены нормативы по парковочным местам. Ждем одобренный план из КГА.
3. Кадастровая служба по одобренному КГА плану проведет межевание. Дороги и остальная земля будет объединена в единый участок и выставлена на торги для последующей передачи городу по схеме водопровода.

 

[ИгорьА]

Наблюдаю за подобной битвой в ЛО 3-й ГОД, земля в аренде, обслуживание за счёт жителей. Цель финансирование части расходов муниципалами. Кадастровики говорят одно, муниципалы другое, областные власти третье, росреестр четвёртое. Юристы говорят есть такая правовая позиция.. Верить нельзя заинтересованным лицам, даже если они гос и тп...

 

[Алексей Перегудов]

Если хотите мое персональное мнение, как члена СК, на сегодняшний день, то нужно межевать территорию для каждого Дома с прилегающей территорией без дорог. Дороги отдать городу.
Не очень понимаю зачем они нам. Параллельно решать вопрос с арендой площади для размещения КПП. Возможно, я чего- то ещё не понял. Но будут обсуждения и встречи. Найдём ответ.

 

[Алексей Перегудов]

Копия из чата >отдать дороги городу
>разместить кпп

кпп уберут по первой жалобе

 

[Алексей Перегудов]

Копия из чата
Значит надо согласовать с городом

 

[Алексей Перегудов]

Да, и со слов руководителя МО, это не непреодолимое препятствие. Хотя в вопросе принятия дорог в собственность
меня смущает только опаска их ремонтировать. Но, в тоже время я ремонтирую сам свою крышу, поскольку две заявки в Агат не привели к результату).
Наверное и дороги сможем, когда будет нужно. Нет ответа, пока)

 

[Алексей Перегудов]

Копия из чата
Кто-то считает, что лучше не межевать, а если мы будем межевать, то за свой счёт и нужно ли нам это?

 

[Алексей Перегудов]

Да, нужно, потому что мы приобретаем собственность. Конечно, мне просто рассуждать, в моем доме всего 8 квартир и нам проще договориться и состав людей более однородный, да и чего греха таить,Таунам это выгодно, потому-то при межевании участок у тауна имеет большую персонификацию для использования, чем у МКД.

 

[Владимир Лукин]

Мне также кажется более перспективной получение территории в общедолевую собственность. А вот заявление Елены, что рассматривается и возможна передача ТОЛЬКО ПРИДОМОВАЯ территория с учётом парковочных мест не совсем понятно. Или это она так выразилась в общем. Ведь внутренние дворики, детские и спортивные площадки, парковки и т.д в соответствие с законом, также являются перечнем объектов и территорий входящих в общедолевую собственность жильцов. Внутренние коммуникации должны принадлежать и переданы городу.

 

[Владимир Гусев]

Мне также кажется более перспективной получение территории в общедолевую собственность. А вот заявление Елены, что рассматривается и возможна передача ТОЛЬКО ПРИДОМОВАЯ территория с учётом парковочных мест не совсем понятно. Или это она так выразилась в общем. Ведь внутренние дворики, детские и спортивные площадки, парковки и т.д в соответствие с законом, также являются перечнем объектов и территорий входящих в общедолевую собственность жильцов. Внутренние коммуникации должны принадлежать и переданы городу.

Вы имеете в виду сообщение Елены от 23 июля? Информация устарела, на сегодняшний день возможны оба варианта. Поскольку случай уникальный, многое зависит от воли и настойчивости жителей. Грубо говоря, как решим — так и будет, главное договориться между собой.

 

[Владимир Лукин]

Да. Заявление от 23.07 не корректно даже с учётом конца июля. Понял Вас. Спасибо.

 

[Алексей Перегудов]

Уважаемые, Соседи!
На сегодняшний день так долго не находивший своего разрешения вопрос собственности на землю в нашем Квартале, в ближайшей перспективе может начать решаться.
Есть два направления этого решения. Земля под нашими домами, прилегающая территория, земля под объектами социальной, бытовой, технологической инфраструктурой может отойти, либо в собственность казны города Санкт-Петербурга, либо стать нашей общедолевой собственностью. Представитель застройщика, который сейчас банкрот, планирует в ближайшее время написать отказные письма от участков, на которых стоят наши дома.
Постройки в нашем квартале расположены на четырех земельных участках, на каждом из которых находятся по несколько домов.
Все 15 лет, что существует квартал мы жили на земле, которая имела статус частной территории. Благодаря этому, периметр квартала огорожен забором, на въездах стоят КПП, которые не безупречно, но отсекают излишние, негативные потоки, которые приходят к нам из городской среды, мы имеем возможность спокойно отправлять наших детей на на прогулку на территории квартала, что сейчас большая редкость на муниципальных территориях. Мы, пока, избегали серьезных воздействий от разного рода вандалов, порой орудующих на городских территориях в самых разных формах.
Мы, совместно, на основе сбора мнений и средств, сейчас все активнее принимаем участие в изменении облика нашего квартала. Хотим ли мы от всего этого отказаться?
У сторонников передачи земельных участков в собственность городской казны есть свои аргументы. Что город возьмет на себя содержание дорог, объектов социальной инфраструктуры, будет (должен будет) выделять деньги на благоустройство и многое другое. Что же будет платой за это благополучие? Муниципальная территория не может быть огороженной забором, тем более иметь КПП на въезде. Нет, теоретически согласовать это возможно, но согласующих инстанций более 20. Для частной территории это в разы меньше. Да и так ли реальны перспективы получения средств на благоустройство квартала из городской казны или муниципального бюджета? Мы можем - это с Вами наблюдать по всей территории города. Отдельные благополучные примеры подтверждают правило, что город не очень внимательный и отзывчивый хозяин.
Поэтому сейчас на повестке дня стоит вопрос, либо нам удастся сохранить сложившийся порядок вещей в плане обстановки внутри квартала, возможности иметь огороженную территорию, КПП на въездах и выездах, возможность на основании консенсуса благоустраивать квартал или ждать изменений и правил от "нового" хозяина, с которым в общем то мы все давно знакомы и переездом сюда давно сделали своим выбором соблюдение с ним некоторой дистанции.

 

[Юрий]

Уважаемые соседи, не хотелось бы, конечно, получить второй "Парнас" и, например, чтобы жители Староорловской выезжали на Суздальское ш через наш квартал. Я пока не имею материальную возможность финансировать освещение улиц, строительство инфраструктуры и масштабное благоустройство территории. А как в других "закрытых" кварталах, они тоже все на частной земле? Не получится ли так, что переведя землю в частную, все инициативы будут оплачиваться за счет более состоятельных жильцов, они будут на это согласны? Что думаете, соседи?

 

[Владимир Гусев]

Уважаемые соседи, не хотелось бы, конечно, получить второй "Парнас" и, например, чтобы жители Староорловской выезжали на Суздальское ш через наш квартал. Я пока не имею материальную возможность финансировать освещение улиц, строительство инфраструктуры и масштабное благоустройство территории. А как в других "закрытых" кварталах, они тоже все на частной земле? Не получится ли так, что переведя землю в частную, все инициативы будут оплачиваться за счет более состоятельных жильцов, они будут на это согласны? Что думаете, соседи?

Вокруг этого в основном и весь сыр бор. Для меня все аргументы за и против сводятся к двум тезисам:
— Общедолевая — дорого, но менее рискованно с точки зрения закрытия квартала и внимания всяких инспекций и инстанций.
— Городская — дёшево, но более рискованно с точки зрения закрытия квартала и внимания всяких инспекций и инстанций.

Мы не можем наверняка предсказать будущее, мы можем с той или иной вероятностью смоделировать его на основе законов, контекста нашего квартала, собственного жизненного опыта. Мне после моделирования на основе этих факторов больше нравится вариант "общедолевая", но это всё личное мнение.
Железных фактов, почему так или почему эдак, тут вряд ли мы достанем. Идеально было бы всё взвесить, нарисовать матрицу решений и определить, какой вариант точно верный. В нашем случае столько разных вводных, что железно верного варианта, на мой взгляд, пока что нет. Всё сходится к мнениям — кто что думает.
Мнением, конечно, можно манипулировать легче, чем фактами, это проблема Но желающий разобраться да разберётся.