• Здравствуйте, Гость! Это форум жилого квартала «Новая Скандинавия».

    Войдите или зарегистрируйтесь сейчас, чтобы:

    • создавать темы,
    • отвечать и писать комментарии,
    • получать и отправлять сообщения,
    • многое другое.

    Добро пожаловать и приятного общения!

Правовое обоснование общедолевой собственности на земельные участки

Владимир Гусев

Команда форума
Совет квартала
Житель квартала
Житель дома №
17к2
На сегодняшний день у земельного вопроса в Новой Скандинавии два варианта решения. Подробно плюсы и минусы обоих вариантов собираем в этой теме.
Здесь отдельно приведу правовое обоснование, почему право частной собственности на наши земельные участки не просто возможно, но уже фактически есть, только по ошибке не закреплено в ЕГРН.
Обоснование привёл @Алексей Макарский, житель дома 28к4 — спасибо ему!
  1. В соответствии с п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства.
  2. В целях обеспечения единообразного применения законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав, были сформированы позиции Высших судов РФ по данному вопросу в Постановлении от 29 апреля 2010 г. №10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, давших следующие разъяснения:
    1. Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - МКД).
    2. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в МКД считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч.2 ст.16 Вводного закона).
    3. Если земельный участок под МКД был сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в МКД возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона).
  3. В силу ч.2 и ч.5 ст.16 Вводного закона, земельный участок под МКД переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
  4. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.
  5. Также статья 16 Вводного закона говорит о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот МКД, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
  6. При рассмотрении ситуации с земельными участками с кадастровымы номерами 78:36:0005442:1915, 78:36:0005442:1909, 78:36:0005442:60, 78:36:0005442:62, на основании вышеизложенного следует, что введённые в эксплуатацию МКД расположены на сформированных земельных участках с соответствующими кадастровыми номерами. Эти участки в силу закона находятся в общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирных домах, введённых в эксплуатацию на этих земельных участках.
  7. При этом п.2 ст.23 Закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, которое до настоящего времени не исполнено.
  8. На основании записи в ЕГРН о собственнике земельных участков (Акционерное Общество «Группа Прайм») руководством Прайма и конкурсным управляющим Прайма принимаются решения в отношении указанных участков. При этом запись в ЕГРН явно ошибочна, «Группа Прайм» не является собственником данных земельных участков, согласно приведённому выше обоснованию.
  9. Более того, на момент возникновения права общей долевой собственности, земельные участки имели другие характеристики в части границ и площади. Эти характеристики были изменены Застройщиком (АО «Группа Прайм») путём выреза и продажи его частей без соответствующего решения собственников помещений во введённых в эксплуатацию многоквартирных домах. Это, само собой, нарушает имущественные права собственников МКД на этих участках. Указанное в п.2 Постановление Пленумов также рассматривает подобные случаи:
    1. «…собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка».
    2. «Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия …. по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, …, а также … действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.»
    3. «В случае если в результате таких действий … у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права...»
Единственный недостаток приведённого выше обоснования — из текста скорее следует, что обоснование относится к ситуации, когда на участке стоит один МКД, а не несколько.
Возможно, формируя постановление №10/22 в 2010 году, верховный суд просто не ожидали, что может возникнуть уникальная ситуация, подобная нашей, в которой на участке сданы несколько МКД, а межевания не сделано :)
Такие дома вообще не должны быть сданы, и очень интересно, как Госстройнадзор выдавал разрешения на ввод в эксплуатацию МКД без межевания. Но на данный момент имеем то, что имеем. Из-за странного стечения обстоятельств фактически частная собственность на участки не просто возможна — право на эти участки у нас уже есть, только юридически это право не закреплено в Росреестре. Эту ошибку мы можем устранить, и это произойдёт быстрее, если позиция жителей по этому вопросу будет консолидированной.
 
Последнее редактирование:
Сверху Снизу