• Здравствуйте, Гость! Это форум жилого квартала «Новая Скандинавия».

    Войдите или зарегистрируйтесь сейчас, чтобы:

    • создавать темы,
    • отвечать и писать комментарии,
    • получать и отправлять сообщения,
    • многое другое.

    Добро пожаловать и приятного общения!

Критика общедолевой собственности на земельные участки

Владимир Гусев

Команда форума
Совет квартала
Житель квартала
Житель дома №
17к2
Спасибо @Елена Горных за материалы

Прежде всего нужно уяснить содержание каждого из видов собственности:

ппВид собственностиСубъект права
1Государственная собственностьРоссийская Федерация как государство, либо какое-либо государственное образование, например, ее субъект
2Муниципальная собственностьМуниципальное образование, органы местного самоуправления, в том числе ТОС
3Частная собственностьЧастное (гражданин) или юридическое лицо (Прайм)
4Общая долевая собственностьМКД и придомовая территория
В случае ЖК Новая Скандинавия мы имеем внутриквартальную застройку, каждый из участков которой не имеет возможности быть отмежеван без нарушения градостроительного законодательства

В реализации идеи об общедолевой собственности в случае нашего квартала есть целый ряд препятствий – и по ЖК РФ, и по градостроительному законодательству.

В ЖК РФ нет понятия «квартал», есть понятия МКД и придомовая территория, которая м.б.

Мы имеем несколько ЗУ с несколькими МКД на каждом из них, которые не могут быть размежеваны без Проекта планирования и Проекта межевания территории. То и другое связано с нормативами, которые в нашем случае, как это показало исследование по детским и спортивным площадкам, а также по умолчанию и по парковочным местам, по озеленению, не могут быть соблюдены.

Проект планирования территории – дорогостоящая процедура, которой может сейчас заняться только КУ и только по доброй воле, т.к. это не является его обязанностью, и кредиторы могут оспорить и оспорят нецелевые затраты в банкротстве. Если не Прайм, то кто из жителей будет оплачивать Проект при отсутствии гарантий утверждения КГА данного Проекта после всех понесенных затрат? А также как возможно обязать оплачивать Проекты тех, кто, понимая последствия в виде бремени содержания за свой счет всех элементов благоустройства, и кто в этой связи будет не согласен с общедолевой собственностью?

Доводы, что муниципалитет будет выделять бюджет на благоустройство в случае общедолевой собственности, несостоятельны (см. ЖК РФ).

Также ЗУ в квартале неравноценны, активность их использования и бремя затрат на поддержание в надлежащем состоянии будут также неравноценны для жителей разных домов, что неминуемо приведет к конфликтам.

При межевании должны быть обеспечены проезды к домам, а это потребует оформление 22 сервитутов.

И самое главное: общедолевая собственность – это не частная собственность. Есть предвзятое убеждение, что забор и шлагбаум в случае общедолевой собственности не потребуют проектного согласования, как этого требуют Правила благоустройства территории СПб, хотя это не так, и достаточно легко опровергается, если открыть закон.

Поэтому, прежде чем проводить голосование или собирать подписи по общедолевой собственности, необходимо провести открытый и всесторонний анализ и оценку всех последствий для жителей, большинство из которых по специфике массовых процессов перекладывает ответственность на лидеров и не пытается самостоятельно разобраться в сути той или иной проблемы.

И в этом смысле еще раз стоит обратить внимание на второй пункт собственности:

Муниципальная собственностьМуниципальное образование, органы местного самоуправления, в том числе ТОС

ТОС – часть муниципалитета, как раз тот случай, когда мы ИМЕЕМ ПРАВО управлять своей территорией, получая средства из местного и федеральных бюджетов и дополнять их пожертвованиями и доходами от хозяйственной деятельности в целях благоустройства и иных уставных задач ТОС.
 

Александра Степанцева

Совет квартала
Житель квартала
Житель дома №
28к4
Спасибо @Елена Горных за материалы

Прежде всего нужно уяснить содержание каждого из видов собственности:

ппВид собственностиСубъект права
1Государственная собственностьРоссийская Федерация как государство, либо какое-либо государственное образование, например, ее субъект
2Муниципальная собственностьМуниципальное образование, органы местного самоуправления, в том числе ТОС
3Частная собственностьЧастное (гражданин) или юридическое лицо (Прайм)
4Общая долевая собственностьМКД и придомовая территория
В случае ЖК Новая Скандинавия мы имеем внутриквартальную застройку, каждый из участков которой не имеет возможности быть отмежеван без нарушения градостроительного законодательства

В реализации идеи об общедолевой собственности в случае нашего квартала есть целый ряд препятствий – и по ЖК РФ, и по градостроительному законодательству.

В ЖК РФ нет понятия «квартал», есть понятия МКД и придомовая территория, которая м.б.

Мы имеем несколько ЗУ с несколькими МКД на каждом из них, которые не могут быть размежеваны без Проекта планирования и Проекта межевания территории. То и другое связано с нормативами, которые в нашем случае, как это показало исследование по детским и спортивным площадкам, а также по умолчанию и по парковочным местам, по озеленению, не могут быть соблюдены.

Проект планирования территории – дорогостоящая процедура, которой может сейчас заняться только КУ и только по доброй воле, т.к. это не является его обязанностью, и кредиторы могут оспорить и оспорят нецелевые затраты в банкротстве. Если не Прайм, то кто из жителей будет оплачивать Проект при отсутствии гарантий утверждения КГА данного Проекта после всех понесенных затрат? А также как возможно обязать оплачивать Проекты тех, кто, понимая последствия в виде бремени содержания за свой счет всех элементов благоустройства, и кто в этой связи будет не согласен с общедолевой собственностью?

Доводы, что муниципалитет будет выделять бюджет на благоустройство в случае общедолевой собственности, несостоятельны (см. ЖК РФ).

Также ЗУ в квартале неравноценны, активность их использования и бремя затрат на поддержание в надлежащем состоянии будут также неравноценны для жителей разных домов, что неминуемо приведет к конфликтам.

При межевании должны быть обеспечены проезды к домам, а это потребует оформление 22 сервитутов.

И самое главное: общедолевая собственность – это не частная собственность. Есть предвзятое убеждение, что забор и шлагбаум в случае общедолевой собственности не потребуют проектного согласования, как этого требуют Правила благоустройства территории СПб, хотя это не так, и достаточно легко опровергается, если открыть закон.

Поэтому, прежде чем проводить голосование или собирать подписи по общедолевой собственности, необходимо провести открытый и всесторонний анализ и оценку всех последствий для жителей, большинство из которых по специфике массовых процессов перекладывает ответственность на лидеров и не пытается самостоятельно разобраться в сути той или иной проблемы.

И в этом смысле еще раз стоит обратить внимание на второй пункт собственности:

Муниципальная собственностьМуниципальное образование, органы местного самоуправления, в том числе ТОС

ТОС – часть муниципалитета, как раз тот случай, когда мы ИМЕЕМ ПРАВО управлять своей территорией, получая средства из местного и федеральных бюджетов и дополнять их пожертвованиями и доходами от хозяйственной деятельности в целях благоустройства и иных уставных задач ТОС.
есть такое понятие в философии - СОФИСТИКА: все изложенные «аргументы» из этой области знаний по следующим причинам:

1. Какие именно? «В реализации идеи об общедолевой собственности в случае нашего квартала есть целый ряд препятствий – и по ЖК РФ, и по градостроительному законодательству»

2. Каким образом понятие «Придомовая территория» влияет на оформление общедолевой собственности?

3. Что именно в нашем законодательстве мешает оформлению в общедолевую собственность без проекта межевания? Дайте ссылку на документ, иначе это просто Ваше предположение.
При желании, будучи собственниками, мы всегда сможем выполнить этот проект межевания, если он нам конечно понадобится. Иначе зачем нам просто тратить деньги на это?

4. Муниципалитет не будет выделять деньги ни на частную, ни на муниципальную. Вам же глава об этом сказал на совещании. Этот довод не уместен для всех сторон.

5. Да, неравноценны. Но уживаемся же как-то? Конфликтов будет больше, если муниципалы сдадут все свободные участки и клочки под «коммерческое использование». Хотите торговый павильон на месте хоккейной площадки? Напомню глава муниципалитета сказал также об этом на совещании- все возможно в случае государственной собственности.

6. Как юрист, Вы должны знать, что общедолевая собственность это разновидность частной. Таким образом право применение частной вполне распространим на общедолевую. Поэтому в нашем случае шлагбаумы и Кпп никуда не денутся. За примерами далеко ходить не надо, возьмите любой днп, снт и потребительские кооперативы.

с выводом абсолютно согласна - каждый собственник в квартале категорически должен изучить все опасности передачи земли городу и принять ответственное решение в пользу того или иного варианта.

Хочу обратить внимание всех на то, что в настоящий момент в силу закона все участки итак уже находятся в обшедолевой собственности. Речь идёт о регистрационных действиях по оформлению этого права. Таким образом инсинуации о передаче земли городу без « решения общего собрания собственников 2/3 голосов» в принципе может быть легко оспорено в судебном порядке. Поэтому не поддавайтесь на угрозы и запугивания, трезво оценивайте ситуацию.
 

Наталия Нефедова

Совет квартала
Житель квартала
Житель дома №
21к2
Разъяснения юриста.РАЗЪЯСНЕНИЯ
по вопросам формирования и эксплуатации земельного участка под несколькими МКД

Согласно сведениям, размещенным в открытом доступе на сайте Росреестра, земельные участки под МКД квартала сформированы в 2013 году «для размещения жилого дома (жилых домов)»
В соответствии с действующим законодательством право общей долевой собственности на Земельные участки принадлежит собственникам помещений МКД. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором он расположен, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН и возникает с момента регистрации одним из собственников права собственности на помещение в многоквартирном доме.
В п.136 Правил ведения ЕГРП, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (ранее действовавшего до 01.01.2017) было установлено, что запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, должна была вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика.
В настоящее время отдельными собственниками помещений в МКД поданы заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о регистрации права общей долевой собственности на Земельные участки, в случае отказа в регистрации – есть основания для обжалования решения об отказе в судебном порядке, учитывая новую судебную практику (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2020 N 308-ЭС20-11217 по делу N А32-41023/2018).
МКД квартала находятся на сформированных земельных участках. При этом закон не содержит запрета на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации нескольких многоквартирных домов. Сформированные земельные участки обеспечивают эксплуатацию нескольких МКД, расположенных в их границах.
Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме неразрывно связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета в 2013 году.
Собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
При этом обстоятельства пространственной организации территории земельных участков под МКД в границах квартала свидетельствуют о том, что дома на земельных участках представляют собой единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой.
Земельные участки или объекты капитального строительства, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (п.8 ч.7 ст.36 ГрК РФ) с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территории.
При этом, земельные участки, необходимые для эксплуатации МКД, сформированы с учетом естественных границ, площадь таких участков определена применительно к местоположению границ смежных земельных участков. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.
Отказ застройщика в лице конкурсного управляющего от права собственности на земельные участки не является правомерным основанием для перехода земельных участков в собственность Санкт-Петербурга в порядке п.3 ст.18 земельного кодекса РФ, поскольку на момент такого отказа право собственности на Земельные участки не принадлежит исключительно застройщику. Подобный переход повлечет нарушения прав и законных интересов собственников помещений МКД, расположенных на Земельных участках, и может быть оспорен в судебном порядке, что также подтверждается сложившейся судебной практикой (например, по делу № А56-39901/2010, рассмотренному Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 2010 г. № ВАС-10469/10).
Разъяснения подготовлены 03.11.2020 адвокатом Спасской коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Харламовой Юлией Степановной с учетом норм жилищного, земельного, градостроительного законодательства и судебной практики
 
Сверху Снизу